Votre temps est précieux ? Vous n’avez ni le temps, ni l’envie de faire “le tour des banques” pour rechercher le meilleur financement assorti du meilleur taux, et des meilleures conditions ?

Le courtier en financements peut vous aider et avec Touquet financements, ce service est entièrement gratuit !

Comment ça marche ? :

Dans la démarche, le premier point consiste à réunir toutes les informations et justificatifs réclamés par la banque qui sera sollicitée. Si vous détenez plusieurs comptes bancaires dans différents établissements, réunissez les 3 derniers relevés de chaque.

A cela, il faut ajouter les justificatifs de revenus (3 dernières fiches de salaires, dernier avertissement fiscal, etc).

Concernant votre endettement actuel, il est nécessaire de joindre les tableaux d’amortissement des crédits en cours.

Au sujet de votre projet, la copie du compromis est nécessaire ainsi que les devis des travaux si c’est le cas.

Une analyse rapide permet d’évaluer rapidement les chances de succès :

Outre la collecte d’informations, le Courtier Touquet Financements poursuit sa mission en analysant rapidement votre dossier et ainsi vous donner très vite un avis sur les chances d’obtenir votre financement.

Une négociation avec la banque :

Le Courtier Touquet Financements va présenter votre dossier en mettant en évidence les arguments positifs de votre demande. Si l’endettement est correct, vos revenus stables, toutes les chances sont en principe réunies. Il arrive cependant que l’endettement soit un peu trop élevé par rapport aux normes admises, du fait notamment d’un prêt en cours qui se terminera dans un an ou deux par exemple. Un lissage des prêts en cours peut parfois permettre de maintenir votre endettement dans les normes et ainsi faire accorder votre financement.

D’autre part, de plus en plus de banques tiennent compte “du reste à vivre”, autrement dit du montant net restant sur vos revenus après déduction des remboursements de prêts. La norme est fixée à 900 € pour un couple + 200 € par enfant, par exemple mais varie d’une banque à l’autre.

Une information claire et transparente :

Lorsque le Courtier Touquet Financements a réceptionné l’accord écrit de la banque, il vous transmet les conditions obtenues en toute transparence : taux, mensualités, coût de l’assurance, frais de dossier, coût des garanties, etc

Si ces conditions vous conviennent, il vous met en relation avec le Conseiller de la banque pour concrétiser la demande et ainsi obtenir vos offres de prêt, ouvrir votre compte, etc. Il s’agit bien de vous mettre en contact avec la personne qui suivra votre dossier et non vous abandonner dans une agence que vous ne connaissez pas…

 » Le comité chargé de préfigurer la création d’un registre national des crédits aux particuliers, mis en place par la loi sur le crédit à la consommation, a remis son rapport à François Baroin, ministre de l’économie et des finances. Le Comité n’avait pas pour mission de s’exprimer sur l’opportunité d’un Fichier positif, mais de prédéfinir de manière opérationnelle ce que pourrait être un tel fichier qui pourrait concerner 25 millions de personnes.

La Fédération Bancaire Française (FBF) considère que certaines préconisations du rapport sont inadaptées, notamment celles qui conduiraient à prévoir des données très détaillées, ce qui aboutirait à un fichier complexe, très lourd pour les particuliers et les banques. Sur ces bases, son coût est estimé à plusieurs centaines de millions d’euros alors que son efficacité n’est pas prouvée et que la loi sur le crédit à la consommation a déjà renforcé l’analyse de la solvabilité du client avant l’octroi d’un prêt. Les banques françaises participeront dans un esprit de dialogue à la consultation ouverte jusqu’au 15 septembre suite à la publication de ce rapport.

Par ailleurs, les banques rappellent que les causes de surendettement sont liées essentiellement à une insuffisance de revenus ou à une perte d’emploi. La dernière enquête typologique de la banque de France confirme que c’est la précarisation et la fragilisation d’une partie de la population française qui aboutissent à des dépôts de dossier de surendettement. En revanche, les banques françaises ont toujours été favorables à une réforme de fond du FICP (Fichier national des Incidents de remboursement des Crédits aux Particuliers) pour en améliorer son utilisation dans la prévention et la détection des situations de fragilité en amont du surendettement.

Une étude pour mieux cerner et lutter contre le surendettement

Pour tenter de mieux cerner encore l’origine du surendettement, les professionnels ont décidé de demander à l’Observatoire du crédit aux ménages une étude spécifique sur le surendettement. Ses résultats devraient être publiés au premier trimestre 2012 « 

L’augmentation incessante des prix de l’immobilier en France depuis les années 2000 n’est pas sans conséquence sur la capacité financière des ménages à acheter un bien immobilier.

Ainsi l’analyse de la Courbe de FRIGGIT démontre que jusqu’aux années 2000, l’évolution des prix par rapport aux revenus  s’effectuait dans un rapport de 1 à 1.10. Autrement dit, les prix de l’immobilier suivaient plus ou moins 10 % l’évolution des revenus.

Depuis les années 2000, les prix de l’immobilier ont évolué de manière plus rapide et atteignent l’indice 1.64 par rapport à l’indice des revenus basé à 1…

De quoi mieux comprendre les difficultés des primo accédants à concrétiser leur projet.

Le marché de la location n’est pas mieux doté.

En 1980, Pierre et Marie loue une maison 3 chambres dans un lotissement 1100 Fr/mois pour un revenus de 8000 F pour le couple (smic de l’époque), soit une charge de 13,75 % du revenu mensuel.

En 2010, louer une maison identique coute 800 €/mois. Ce qui signifie que le couple devrait gagner 5818 € par mois pour conserver proportionnellement la même charge mensuelle…

Or le smic actuel se situe à environ 1000 €  net par mois, soit 2000 € pour un couple ! Cherchez l’erreur ! 

Les frais de notaire dans l’immobilier ancien coûtent environ 7% du prix d’achat de votre maison ou de votre appartement. Voici quelques conseils pour diminuer les frais de notaire et alléger le montant des honoraires, avec calcul des gains obtenus.

Ne pas inclure les frais d’agence immobilière

Si vous passez par les services d’une agence immobilière, il est possible de déduire les frais d’agence immobilière des frais de notaire.

Sur le mandat de vente établit par l’agent immobilier, Il faut que ce soit l’acheteur qui paye les frais d’agence.

Si c’est le vendeur qui paye ces frais, demandez à l’agent immobilier et au vendeur de refaire un mandat en stipulant que c’est l’acheteur qui règlera les frais de l’agence immobilière. Cela ne change strictement rien pour le vendeur, qui aura toujours le même prix net vendeur, ni pour l’agent immobilier, qui aura toujours la même commission.

Ainsi, en ayant les frais d’agence à votre charge, lors de la signature  du compromis de vente chez le notaire, vous indiquerez bien que vous payez le prix de la maison ou de l’appartement en net vendeur et que vous payez les frais d’agence séparément. De cette manière vous ne payerez les frais de notaire que sur le prix net vendeur et non sur le prix du bien immobilier et des frais d’agence.

Pour une maison au prix net vendeur de 200 000 € et avec des frais d’agence de 15 000 €, voici le calcul des frais de notaire (environ 7%) dans les deux cas :

• Frais de notaire sur le prix net vendeur et frais d’agence payés séparément par l’acheteur : 14 000 €.
• Frais de notaire sur le prix de vente frais d’agence inclus : 15050 €.

Vous réalisez ainsi une économie de plus de 1 000 € sur les frais de notaire de votre achat immobilier.

Séparer l’achat immobilier et l’achat de mobilier

Une autre astuce, totalement légale, pour réduire ses frais de notaire est la distinction entre immobilier et mobilier. En effet, les frais de notaire ne sont imputables que sur l’achat d’un bien immobilier (studio, appartement, maison, garage, etc.) et non sur les équipements intérieurs de la maison ou de l’appartement.

Vous pouvez donc déduire du prix de vente la valeur de la cuisine équipé, de l’électroménager et autres mobiliers et équipements qui sont inclus dans la vente (meubles, lustres, etc.). Pour cela vous devez faire une estimation de la valeur de ces équipements en vous basant sur leur facture et date d’achat.

Pour que les frais de notaire ne prennent pas en compte la valeur de la cuisine et du mobilier vous devez stipuler dans le compromis de vente que vous achetez une maison ou un appartement au prix de 190 000 € et 10 000 € de mobiliers.

Calcul de la réduction des frais de notaire :vous ne payerez plus « que » 13 300 € de frais de notaire au lieu des 14 000 € prévus si vous incluez le tout dans la vente.

Réduire ses frais de notaires

En résumé, pour réduire ses frais de notaire, il faut donc :

• Payez vous même les frais d’agence immobilière séparément
• Indiquez dans le compromis de vente le prix net vendeur (et le paiement séparé des frais d’agence)
• Faire la séparation achat immobilier / achat de mobilier (cuisine, meubles, électroménager, etc.)

Ces deux astuces vous permettent de réduire sensiblement vos frais de notaire. Dans notre exemple, cela représente une réduction de 1 750 € (13 300 € au lieu de 15 050€). L’économie réalisée sera d’autant plus grande si les frais de l’agence immobilière et/ou la valeur du mobilier sont plus élevés. Vous diminuez ainsi le coût total de votre achat immobilier.

La loi Scellier, si elle est bien utilisée, peut permettre à un investisseur de se créer un patrimoine dans des conditions financières idéales. Il reste à sa charge d’éviter un certain nombre de pièges en vérifiant systématiquement tous les éléments qui contribuent à la qualité et à la valeur d’un bien sous peine que son investissement Scellier se transforme en véritable catastrophe financière.

Bref rappel sur le dispositif Scellier

Le dispositif Scellier permet à tout investisseur soumis à l’impôt sur le revenu, de bénéficier jusqu’au 31 décembre 2010, d’une réduction d’impôt étalée sur neuf ans et égale à 25% du prix du bien immobilier. L’investissement est plafonné à 300 000 euros pour une opération réalisée annuellement par un foyer fiscal. Ce taux sera ramené à 15 % pour les acquisitions de logements neufs livrés entre 2011 et le 31 décembre 2012.

Avantage supplémentaire : Le bien peut être donné en location, à des foyers ayant des revenus limités et à un niveau de loyer se situant en deçà d’un plafond fixé par les Pouvoirs Publics. Alors, l’investisseur peut prétendre à un abattement forfaitaire de 30 % des loyers et à une réduction supplémentaire pendant 6 ans. Celle-ci s’élève à 2 % par an du prix d’achat, portant ainsi la réduction totale à 37 % du montant de l’investissement.

Les pièges à éviter lors d’un investissement en loi Scellier :

- En ce qui concerne l’emplacement, mieux vaut choisir une ville dynamique, offrant une demande locative importante avec un emplacement situé dans un quartier proche du centre ville et des commodités, des commerces.

- Ne négligez pas la qualité de la construction en termes d’esthétique, d’isolation, de matériaux utilisés, de normes écologiques…une construction bâclée induira forcément une dégradation rapide et un risque de dévalorisation important ; c’est pourquoi je vous conseille fortement, pour écarter ce risque, de privilégier les programmes qui sont prioritairement destinés à l’habitation principale des locataires.

- le potentiel locatif de la zone Scellier concernée : le ministère du logement a défini trois zones réservées au dispositif Scellier. A, B1 et B2. Celles-ci sont  classées par ordre de demandes locatives décroissantes. Ensuite, la vérification des niveaux de loyers pratiqués dans la zone Scellier concernée s’impose pour éviter de prendre comme une réalité intangible les niveaux de rentabilité mentionnés par les promoteurs dans certaines plaquettes publicitaires, ne faisant souvent que reprendre les plafonds de loyers du régime de la loi Scellier ; or ces derniers sont nettement supérieurs, dans beaucoup de régions, aux loyers de marché.

- la rentabilité locative : le taux de rentabilité locatif brut, se situe pour le locatif neuf en loi Scellier entre 4 % et 5 %. En deçà, mieux vaut s’abstenir d’investir, sauf si le bien en question présente vraiment une qualité exceptionnelle (emplacement et/ou qualité de la construction).

- Le plan de financement : s’il vous parait intéressant, au regard des taux actuels, de recourir au crédit pour financer l’acquisition d’un bien immobilier, veillez toutefois à ce que la mensualité puisse être remboursée indépendamment de l’économie fiscale; trop de promoteurs et/ou de conseillers en patrimoine présentent des simulations financières où l’effort d’épargne pour rembourser le crédit est très réduit, voire quasiment nul. En effet, compter exclusivement sur son économie d’impôt et la perception régulière du loyer, peut s’avérer catastrophique en cas d’imprévus avec un investissement en loi Scellier (exemple : carence locative en cas de changement de locataire).

- Le prix d’achat : le risque de moins value n’apparaît qu’au moment de la revente, soit au minimum 9 ans après la date d’acquisition en loi Scellier. S’il paraît impossible d’établir une courbe d’évolution du prix du bien sur une aussi longue période, pensez à vous assurer que le prix d’achat du logement est au niveau du prix de marché. Si votre bien est en bon état et que l’emplacement a été bien choisi, le risque de moins value est peu probable.

- Durée de simulation : beaucoup de simulations financières sont présentées sur neuf ans dans la mesure où la rentabilité du projet apparaît sur cette période comme maximale en raison de l’étalement de la réduction d’impôt sur cette durée. Pour avoir une idée plus précise et plus juste du rendement locatif net global, il est préférable de solliciter une simulation Scellier sur une durée minimale de 15 ans, voire plus,  si votre bien est destiné à procurer des compléments de revenus pour votre retraite, pour vos finances personnelles. (Après 9 ans l’impact fiscal tombe en loi Scellier classique).

Face aux taux de réduction attractifs que propose la loi Scellier, il vous faut adopter une attitude identique à celle que vous adopteriez pour l’acquisition de sa résidence principale. Vérifiez donc tous les fondamentaux contribuant à la réalisation d’un « bon investissement immobilier » ; vous devez considérer la réduction d’impôt Scellier comme un plus et non comme la motivation majeure de l’investissement. Sous cette condition, l’acquisition d’un logement locatif dans le cadre de la loi Scellier  s’avérera un des placements les plus rentables.

Scoop et avant première,

Touquet Financement à le plaisir de vous annoncer que prochainement une agence immobilière Low Cost ouvrira à Berck sur Mer.

Côté Particuliers est un réseau national d’agences immobilières pratiquant des frais réduits à partir de 1%. Economiser jusqu’à 70% sur les frais d’agence.

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Un mode opératoire transparent :

Dans la démarche, le premier point consiste à réunir toutes les informations et justificatifs réclamés par la banque qui sera sollicitée. Si vous détenez plusieurs comptes bancaires dans différents établissements, réunissez les 3 derniers relevés de chaque.

A cela, il faut ajouter les justificatifs de revenus (3 dernières fiches de salaires, dernier avertissement fiscal, etc).

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Une négociation avec la banque :

Le Courtier Touquet Financements va présenter votre dossier en mettant en évidence les arguments positifs de votre demande.                                                                        Si l’endettement est correct, vos revenus stables, toutes les chances sont en principe réunies.  Il arrive cependant que l’endettement soit un peu trop élevé par rapport aux normes admises, du fait notamment  d’un prêt en cours qui se terminera dans un an ou deux par exemple. Un lissage des prêts en cours peut parfois permettre de maintenir votre endettement dans les normes et ainsi faire accorder votre financement.

D’autre part, de plus en plus de banques tiennent compte “du reste à vivre”, autrement dit du montant net restant sur vos revenus après déduction des remboursements de prêts. La norme est fixée à 900 € pour un couple + 200 € par enfant, par exemple mais varie d’une banque à l’autre.

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Lorsque le Courtier Touquet Financements a  réceptionné l’accord écrit de la banque, il vous transmet les conditions obtenues en toute transparence : taux, mensualités, coût de l’assurance, frais de dossier, coût des garanties, etc

Si ces conditions vous conviennent, il vous met en relation avec le Conseiller de la banque pour concrétiser la demande et ainsi obtenir vos offres de prêt, ouvrir votre compte, etc. Il s’agit bien de vous mettre en contact avec la personne qui suivra votre dossier et non vous abandonner dans une agence que vous ne connaissez pas…

Vous êtes propriétaire de biens immobiliers locatifs qui sont amortis ou sur lesquels il reste un encours de crédit immobilier qui se terminera dans quelques mois.

Vous percevez donc des revenus locatifs qui couvrent tout ou partie de vos échéances de prêts mais qui fiscalement vous pénalisent un peu plus chaque année, puisque le montant des intérêts déductibles diminue…

Or, vous avez investi dans l’immobilier mais n’avez pas forcément besoin des revenus locatifs qui s’ajouteront à vos revenus dès la fin du crédit et qui augmenteront vos impôts.

Une solution existe pour “re-défiscaliser.”

Il vous suffit de revendre votre ou vos biens immobiliers….à vous-même, par le biais d’une SCI dont vous serez avec votre conjoint (et éventuellement vos enfants) les associés.

Vous constituez une SCI qui achètera l’appartement que vous avez amorti.

Celle –ci souscrit après d’une banque un prêt qui se remboursera au moyen des loyers perçus par vous jusqu’alors.

Un exemple chiffré :

• Vous possédez un appartement estimé 60000 € totalement remboursé qui vous procure 400 € de loyers mensuels.
• Vous le vendez à une SCI que vous constituez avec votre famille : 60000 € + 5000 € pour les frais de mutation (notaire).
• Vous empruntez 50000 € et faîtes un apport de 15000 € (déduits de la vente que vous allez récupérer). L’emprunt se remboursera en 180 mensualités de 395.4 € couvert par les loyers (400€) que percevra la SCI.
• Vous récupérez 60000 € – 15000 € d’apport pour la SCI, soit 45000 €
• La SCI déclarera chaque année ses revenus locatifs et déduira les intérêts du nouvel emprunt…

Une précision ?  Une simulation ? contactez moi : 06.60.17.11.85

Début 2010, le  virement SEPA remplacera définitivement le virement ordinaire…

Depuis le 28 janvier 2008, les opérations de virement bancaire sont harmonisées au niveau européen, pour les virements domestiques (de France à France) aussi bien que pour les virements à destination d’un pays de l’Union européenne.
Avec la création progressive d’un espace unique de paiement appelé SEPA (Single European Payments Area), toute personne ayant un compte bancaire dans cet espace peut envoyer et recevoir des virements en euros dans les mêmes conditions qu’à l’intérieur de son pays.
Pour faire un virement SEPA, vous aurez toujours besoin des coordonnées bancaires (IBAN + BIC) du bénéficiaire.
Si vous effectuez un virement SEPA (en euros) sur un compte tenu dans une autre devise, c’est la banque du bénéficiaire qui assure la conversion à réception du virement.  Cette opération de change, distincte du virement proprement dit, est facturée à la personne par sa banque, aux conditions habituelles.

 

Dans de nombreux pays de la Zone Euro, les virements européens sont en général effectués gratuitement ! Il est temps de faire jouer la concurrence…